전세나 월세 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못하거나, 임대인의 동의 없이 집을 다른 사람에게 빌려준 경우. 이런 문제는 흔하지만, 해결은 쉽지 않습니다. 임대차 분쟁에서 꼭 알아야 할 핵심 내용을 정리해 드립니다.
1. 보증금, 언제 받을 수 있을까?
임대차계약이 끝나면 임대인은 보증금을 돌려줘야 합니다. 하지만 ‘집을 안 비웠으니 줄 수 없다’는 식의 갈등이 자주 생깁니다.
법원은 “보증금 반환과 집 비우기는 동시에 이뤄져야 한다”고 봅니다. 즉, 임차인이 명도(집을 비우는 것)를 하겠다는 의사를 분명히 밝히면, 임대인은 보증금을 돌려줘야 하고, 늦어지면 지연이자까지 받을 수 있습니다.
2. 몰래 세를 준다면? 무단 전대는 위험!
임차인이 임대인의 동의 없이 집을 제3자에게 다시 빌려주는 걸 ‘무단 전대’라고 합니다. 유료든 무료든 상관없습니다.
이 경우, 임대인은 계약을 갱신하지 않거나 해지할 수 있습니다. 또한, 상가의 경우에 임차인은 나중에 받을 수 있었던 권리금도 청구하지 못하게 됩니다.
3. 원상복구, 어디까지 해야 하나요?
계약이 끝나면 집은 ‘원래 상태’로 돌려줘야 하지만, 그 범위는 임차인이 직접 설치하거나 변경한 부분만입니다.
예전 임차인이 설치한 에어컨이나 장판까지 원상복구할 필요는 없습니다. 임대인이 과한 요구를 할 경우, 입주 당시 사진이나 문자 내역이 큰 도움이 됩니다.
4. 상가 임차인이라면 ‘권리금’ 꼭 챙기세요
상가 임차인은 계약 종료 전에 새 임차인을 구해 권리금을 받을 수 있습니다.
하지만 임대인이 정당한 이유 없이 계약 체결을 거절해 권리금을 못 받게 했다면, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 무단 전대를 했던 임차인이라면 청구 불가입니다.
5. 실제 분쟁 상황에서 어떻게 해야 할까?
- 보증금 안 돌려주는 경우 → 명도 사실과 계좌번호를 문자나 내용증명으로 보내 두세요. 그래야 지연손해금도 청구 가능합니다.
- 무단 전대했을 경우 → 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 권리금도 받을 수 없습니다.
- 원상복구가 과도한 경우 → 입주 당시 사진, 계약서 기록, 임대인의 승인 내역이 증거가 됩니다.
6. 임대차 분쟁을 피하려면?
- 계약서에 보증금 반환 시기, 전대 가능 여부, 원상복구 범위 등을 구체적으로 작성하세요.
- 입주 전 사진 촬영, 수리 내용은 꼭 문자나 서면으로 남기세요.
- 문제가 생기면 변호사 상담을 빠르게 받는 것이 소송을 피하는 지름길입니다.
마무리 말
임대차 분쟁은 대부분 ‘서면 증거’와 ‘계약 조건’에 따라 갈립니다. 명확한 기록, 법률 지식, 그리고 초기 대응이 분쟁을 줄이는 핵심입니다. 상황이 복잡하다면, 혼자 해결하려 하지 말고 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
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