법정지상권과 통행권, 몰라서 손해 보지 않으려면 꼭 알아야 할 부동산 권리

 법정지상권이란?

법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물을 보호하기 위해 법에서 인정해주는 권리입니다.

예를 들어, 건물이 있는 토지가 경매로 팔렸을 때(민법 제366조), 또는 입목이나 전세권이 설정되었을 때 자동으로 지상권이 인정되는 경우가 있습니다.

 

또한 관습법상 법정지상권도 있는데, 토지와 건물을 따로 팔면서 건물 철거 특약이 없다면 관습에 따라 지상권이 인정됩니다.

이 지상권이 인정되면, 건물주는 땅을 사용할 수 있는 권리를 갖게 되고, 토지주는 지료(사용료)를 받을 권리가 생깁니다. 지상권자는 이를 등기해야 제3자에게도 주장할 수 있으니 꼭 기억해 두세요.

 

관습법상 통행권 vs 주위토지통행권

‘예전부터 지나던 길이라 계속 다닐 수 있다’는 주장을 관습법상 통행권이라고 하는데, 대법원은 이를 인정하지 않습니다. (2001다64165 판결)

 

그 대신 민법 제219조의 주위토지통행권이 명확한 법적 근거입니다.
공로로 나가는 통로가 없는 토지의 경우, 가장 손해가 적은 방식으로 남의 땅을 지나갈 수 있도록 허용됩니다. 단, 반드시 통행이 필요한 사정이 있고, 기존에 편한 길이 있어도 더 편하다는 이유만으로는 안 됩니다.

 

실무에서의 팁

• 법정지상권이 자동으로 생기더라도 등기를 하지 않으면 제3자에게 주장할 수 없습니다.
• 주위토지통행권은 통행 필요성과 손해 최소화를 입증해야 합니다.

 

마무리 글

토지와 건물의 소유관계가 나뉘는 경우, 법정지상권이나 통행권을 제대로 이해하지 못하면 예상치 못한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 부동산 계약을 체결하거나 소유권이 분리되는 상황에서는 반드시 권리 성립 요건을 확인하고 필요한 절차를 선행하는 것이 안전합니다.