근저당 말소 안 해준다? 대출 다 갚았는데 등기 정리 안 될 때 이렇게 하세요!

대출은 다 갚았는데 등기부등본에 근저당권이 그대로?

 

이런 상황, 꽤 자주 발생합니다. 근저당권은 채무를 담보하기 위해 설정된 권리로, 대출을 다 갚았다면 말소되는 것이 원칙입니다. 그런데 실무에서는 채권자의 협조가 없거나 연락이 두절되어 말소가 지연되는 사례가 많습니다. 이 글에서는 채무 변제 후에도 근저당권이 말소되지 않는 경우 어떻게 해결해야 하는지 실무 절차를 정리해 드립니다.

근저당권 말소가 왜 중요할까요?

근저당권이 남아 있으면 부동산 매매나 추가 대출이 불가능합니다. 등기부상 ‘채무 부담’이 남아 있다는 인식 때문에 재산권 행사에 큰 장애물이 되죠. 따라서 대출을 다 갚았으면 반드시 등기 말소까지 마무리해야 합니다.

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법적으로 말소 청구 가능한가요?

 

당연히 가능합니다. 채무를 전액 변제한 경우, 근저당권은 효력을 잃게 되고, 채무자는 근저당권 말소를 법원에 청구할 수 있습니다. 대법원 판례(2000다5640)는 “별도의 채무부존재 확인 없이 말소 청구만으로 충분하다”고 판단했습니다. 즉, 단순히 "빚 다 갚았다"는 증명만으로도 말소 청구가 가능합니다.

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말소 청구 절차는 어떻게 되나요?

1. 채권자에게 먼저 협조 요청
   • 전화, 방문, 내용증명 등으로 말소 협조 요청
2. 증빙 자료 준비
   • 대출상환 영수증, 입금증, 등기부등본, 계약서 등
3. 소송 제기
   • 채무 변제를 입증하며 법원에 근저당권 말소 청구
   • 승소 판결을 받아 등기소에 말소등기 신청

 주의: 일부만 변제한 경우는 말소 청구가 어렵고, 근저당권이 제3자에게 이전된 경우에는 현 소유자를 상대로 청구해야 합니다.

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말소 청구 시 반드시 기억할 점

• 증거가 생명입니다
  채무 변제 사실을 입증할 수 없다면 법원도 말소를 인정하지 않습니다. 반드시 상환 증명서, 입금확인증을 챙겨 두세요.
• 시효 걱정은 NO
  말소 청구는 소유권에 기초한 권리이므로 소멸시효가 적용되지 않습니다. 시간이 오래 지나도 청구 가능합니다.

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등기부 정리는 권리 회복의 시작입니다

근저당권이 말소되지 않으면 깨끗한 부동산 거래가 어렵습니다. 대출을 갚았다는 것만으로는 부족합니다. 반드시 말소 절차까지 완료해야 부동산 소유권이 온전히 회복됩니다.
채무를 모두 변제했다면 즉시 채권자에게 말소 협조를 요청하고, 협조가 어려울 경우 법적 절차를 밟아 권리를 지키시기 바랍니다.