부동산 명의신탁의 결과를 알아봅니다.

문의: 저는 1가구 2주택 세금 부담을 피하려고 아파트 1채를 친척 명의로 등기했습니다. 친척은 그 아파트가 자신의 명의로 돼 있는 것을 이용하여  C라는 사람에게 양도하여 그 아파트는 C앞으로 등기가 이전됐습니다.  제가 실제 소유자임을 내세워 아파트 반환을 청구할 수 있을까요?

 

답변:

1. 명의신탁이란?

부동산의 실제 소유자가 부동산 투기, 탈세, 재산 은닉 등을 목적으로 자기 소유 부동산을 다른 사람의 이름으로 등기하는 경우를  말합니다. 이러한 반사회적 행위를 방지할 목적으로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 제정되었습니다.(1995.3.30 법 4944호)

 

2. 명의신탁의 유형

● 양자간 등기명의신탁

부동산 소유자로 등기된 자가 수탁자 앞으로  등기를 이전하는 형식입니다. 이때 명의신탁 약정과 그 등기는 무효이므로, 신탁자가 당연히 그 소유권을 가집니다. 따라서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 원인무효를 이유로 위 등기의 말소를 구하거나 진정명의회복을 원인으로 이전등기를 구할 수 있습니다.

 

● 삼자간 등기명의신탁

신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되, 매도인과 합의 아래 그 등기를 매도인으로부터 (신탁자인 매수인과 명의신탁약정을 맺은)  수탁자 앞으로 직접 이전하는 경우로서, "중간생략등기형 명의신탁"이라고도 부릅니다.  이 경우에는  매도인과 신탁자 간의 매매계약은 유효하지만, 신탁자와 수탁자 간의  명의신탁약정은 무효이므로, 설사 매도인에서 수탁자 앞으로  직접 중간생략등기가 마쳐졌다 하더라도 그것은 실체관계와 부합되지 않아 그 등기는 무효가 됩니다.

 

● 계약명의신탁

(명의신탁약정을 맺은) 수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후, 수탁자 앞으로 등기를 이전하는 형식입니다.

 

3. 제3자에 대한 효력

수탁자 명의의 등기가 무효인 경우에도 그에 기초하여 새로운 이해관계를 맺은 제3자에 대해서는 그 무효를 주장할 수 없습니다. 제3자의 선의, 악의는 묻지 않습니다. 

 

★제3자는 수탁자가 물권자임을 기초로 그와의 사이에 새로운 이해관계를 맺은 자를 말합니다. 예를 들면, 소유권이나 저당권 등 물권을 취득한 자뿐만 아니라 가압류채권자, 대항요건을 갖춘 주택임차인 등입니다.

그리고 명의신탁 약정에 따라 형성된 외관을 토대로 다시 명의신탁이 이루어지는 등 연속된 명의신탁관계에서 최후의 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 사이에 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람도 포함됩니다(대판2021.11.11,2019다272725) 

 

4. 문의에 대한 답변

 

귀하처럼 세금부담을 피할 목적으로 아파트의 소유자명의를 친척 명의로 해 둔 명의신탁은 무효입니다. 그러나 친척이 아파트를  제3자에게 양도한 경우에는 제3자가 명의신탁약정 사실을  알았던 몰랐던 상관없이 귀하는 제3자에 대하여 자신의 소유권을 주장할 수 없습니다. 따라서 귀하는 C에게 아파트를 돌려 달라고 주장할 수는 없고, 명의수탁자인 친척에게 부당이득금 반환을 청구할 수 있습니다. 

 

부동산실권자명의등기에 관한 법률을 위반한 명의신탁자에게는  일정한 과징금이 부과돠고, 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금이 부과될 뿐만아니라, 명의수탁자도 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 받게 됩니다.

 

★ 과징금은 법을 위반한 행위나 규정을 어긴 것에 대해 국가나 공공기관이 부과하는 금전적 제재을 말합니다. 법을 위반한 행위로 얻은 부당한 이익을 박탈하고 법을 준수하도록 하기 위한 수단입니다.  과징금 부과 대상자는 과징금을 납부해야 합니다. 과징금 부과 결정에 불복하는 경우 법적 절차를 통해 행정심판 또는 행정소송으로 다툴 수 있습니다.

 

 ★ 벌금과의   차이는 벌금은 형사재판을 통해 판결되는 형사처벌이지만, 과장금은 행정기관이 직접 부과하는 경제적 제재입니다.

 

★이행강제금은 법적 의무를 이행하지 않는 사람에게 법원이 강제로 그 의무를 이행하도록 하기 위해 부과하는 금전적 제재입니다. 이행강제금은 특정 의무를 이행하도록 압박하는 수단으로 사용합니다.  이행강제금의 부과를 피하기 위해서는 법적 의무를 신속히 이행하는 것이 중요합니다. 이행강제금 부과에 대해 불복항 경우, 당사자는 행정심판이나 행정소송을 제기할 수 있습니다.

 

5. 종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례

 

종중재산의 명의신탁, 배우자 간의 명의신탁, 그리고 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 그것이  조세포탈, 강제집행면탈 또는 법령상 제한의 회피를  목적으로 하지 않는 경우에 한해, 명의신탁 약정의 무효, 과징금, 이행강제금, 벌칙, 기존명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기에 관한 규정 등이 적용되지 않는다.

 

여기에서 종중은 고유 의미의 종중을 가리킨다. 배우자는 법률상 배우자를  말하고, 사실혼 배우자는 포함되지 않는다.

 

★ 종주과 배우자에게 특례를 인정하는 이유로 정부는 다음과 같이 설명한다(부동산 실명법 해설 참조)

 

종중 : 대부분의 종중의 경우에는 그 재산을 종중원 명의로 등기하는 관행이 70~80년의 장기에 걸쳐 폭넓게 인정되어 왔다. 또한 종중 소유 부동산을 종중 명의로 등기하기 위해서는 종중의 정관을 제출해야 하고 또 이를 위해서는 종중총회를 개최해야 하는 등의 현실적인 어려움이 있으므로, 특례를 인정하는 것이 타당하다.

 

배우자: 민법이 부부별산제를 채택하고는 있으나, 현실적으로 대부분의 경우에는 부부간에 가사비용을 공동부담하고 자산취득시에도 재산형성 기여도에 따라  실소유자를 명확히 가려 등기하지 않는 것이 우리나라  부부간의 재산관리 관행이므로, 이러한 실정에서 배우자 간의 명의 신탁을 금지하여 처벌하는 것은 위법성의 인식이 없는 다수의 국민에게 현실적인 어려움을 주는 점에서 특례를 인정할 필요가 있다.