무허가 건물, 내가 철거해도 될까? – 자력구제와 소송의 현실

무단으로 내 땅에 세운 건물, 참아야 할까?
이런 상황, 의외로 자주 발생합니다. 상속받은 땅에 누군가 불법으로 건물을 지어 살고 있거나, 임대가 끝났는데 건물을 그대로 두고 나가지 않는 경우.
이럴 땐 어떻게 해야 할까요?
“그냥 철거하면 되지 않나요?” 라고 생각하실 수 있지만, 실제로는 그렇게 간단하지 않습니다.

무허가 건물(불법 건물)의 의미와 철거 대상

 

1.  무허가 건물의 의미와 철거 대상

무허가 건물이란 말 그대로 건축허가 없이 지어진 건물을 말합니다.
하지만 “무허가”라고 해서 모두 불법으로 간주되지는 않습니다.
건축법 위반 여부, 대지 소유 관계, 점유의 정당성 등 여러 법적 요소를 따져야 하기 때문이죠.

▶ 철거 대상이 될 수 있는 경우는?

• 내 소유 토지에 타인이 무단 점유하고 건축한 경우
• 계약 종료 후에도 건물을 자의적으로 점유하는 경우
• 건물 사용자가 점유권을 주장할 수 없는 명백한 불법행위일 경우

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2.  ‘자력구제’, 직접 철거해도 될까?

‘자력구제’란 말 그대로 국가 권력의 도움 없이 스스로 권리를 회복하는 것을 말합니다.
예를 들어, 내 땅 위 무허가 건물을 몰래 철거해버리는 것처럼요.

하지만 민법은 이렇게 말합니다.

“자력구제는 긴급한 경우에 한하여 허용된다.”
즉, 현행법상 자력구제는 원칙적으로 금지되어 있습니다.
만약 무단 철거를 했다가 점유방해금지 가처분, 손해배상 청구까지 당할 수 있습니다.

 

▶ 그렇다면 언제 허용될까?

• 명백한 불법점유이며
• 법적 절차를 진행할 시간조차 없고
• 즉시 대응하지 않으면 심각한 손해가 발생하는 경우

※ 예: 공사 중인 무허가 건물이 내 건물에 피해를 주는 상황 등

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3.  결국 소송이 답일까?

안타깝지만, 대부분의 경우에는 법적 절차를 거쳐야 합니다.
법원에 ‘건물철거 청구소송’을 제기하고, 철거 판결을 받은 후 집행관을 통해 강제집행을 해야 합니다.
시간과 비용이 들지만, 가장 안전하고 확실한 방법입니다.

 

▶ 소송의 주요 포인트

• 건물이 있는 땅이 본인 소유인지 입증
• 점유자의 권리 주장이 부당함을 증명
• 해당 건물이 건축법 등 위반 요소가 있는지 여부

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4.  이럴 땐 어떻게 해야 하나요?

상황	대응방안
무허가 건물이 내 땅 위에 세워짐	→ 철거청구소송 제기 가능
상가 임대차 종료 후 점유 지속	→ 명도소송 또는 철거청구 병행
점유자가 권리를 주장하며 버팀	→ 사용료(부당이득) 청구 병행 고려
긴급하고 위험한 상황	→ 자력구제 가능 여부 법률 자문 필수

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 마무리 하며 

무허가 건물 철거는 단순한 건축 문제가 아니라, 소유권, 점유권, 건축법 등 여러 법리가 얽힌 민감한 문제입니다.
성급한 자력구제는 오히려 법적 불이익을 초래할 수 있으므로, 상황에 맞는 대응 전략이 필요합니다.

지금 내 땅 위 무단 건축물로 고민 중이라면, 철거 전 반드시 변호사와 상담해 보세요.