"같이 산 땅인데 혼자 건물 올렸다고요?” – 공유지 무단 건축, 철거 가능한가요?

함께 산 땅, 누가 몰래 건물을 지었다면?

부동산을 공동으로 소유하는 경우가 종종 있습니다. 예를 들어 가족이나 지인과 공동명의로 토지를 매입하는 경우인데요, 이처럼 지분을 나눠 가진 상태를 ‘공유’라고 합니다.

공유지 무단건축 -철거 가능할까?

그런데 어느 날, 함께 땅을 소유한 사람 중 한 명이 혼자서 건물을 지었다면?
심지어 임대를 주고 돈을 벌고 있다면?

이런 상황에서 나머지 공유자는 어떻게 해야 할까요?

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공유지라면 나도 주인입니다

공유지란, 각자가 일정 지분을 가진 공동 소유의 땅입니다.
공유자는 전체 토지에 대해 지분만큼 사용할 수 있는 권리를 갖지만,
다른 공유자의 동의 없이 마음대로 사용하거나 건축하는 것은 불법이 될 수 있습니다.

 

쉽게 말해, 같이 산 땅에서 혼자 건물을 짓는 건 ‘단독행위’이기 때문에
다른 사람의 권리를 침해하는 문제가 생길 수 있는 겁니다.

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 판례도 인정한 철거 청구

실제 법원도 이런 경우 무단 건축물은 철거 대상이 될 수 있다고 판단하고 있습니다.
예를 들어 다음과 같은 판결이 있었습니다.

 

[대법원 2010.10.14. 선고 2010다37960 판결]

 

공유자가 다른 공유자의 동의 없이 건물을 신축한 경우,
다른 공유자는 건물 철거와 토지 반환을 청구할 수 있다.

즉, 함께 땅을 소유한 사람이라도 혼자 건물을 짓는 건 권리 침해가 될 수 있고,
그로 인해 철거와 손해배상 청구가 가능한 것입니다.

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 실무 사례들

 사례 1. 지방 농지 위에 창고를 지은 경우

A와 B는 지방의 농지를 1:1로 공유하고 있었습니다. 그런데 B가 A의 동의 없이 농막(창고 겸 주거용)을 설치하고 농지로 등록도 하지 않은 채 사실상 단독 사용했습니다.
이에 A는 철거를 요구했고, 법원은 B의 행위가 명백한 공유물 침해라고 판단해 철거 판결을 내렸습니다.

 

 사례 2. 도시 주택지에 상가 건물 무단 건축

세 사람이 공동 명의로 구입한 서울의 소형 토지 위에, 한 사람이 일방적으로 건축 허가를 받아 상가 건물을 지었습니다.
나머지 두 사람은 이에 반발해 건물 철거와 임대료 수익 반환을 요구했고, 법원은 무단 건축이므로 철거 및 부당이득 반환을 인정했습니다.

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마무리 – 같이 산 땅에서는 혼자 짓는 건물은 안 됩니다

공유지에서의 무단 건축은 다른 소유자의 동의 없이 권리를 침해하는 행위입니다.
이런 경우 철거를 요구할 수 있고, 그로 인해 발생한 손해도 배상받을 수 있습니다.

 

만약 이러한 상황에 처해 있다면, 상대방과의 대화로 먼저 해결을 시도하되,
합의가 어려운 경우에는 법적 절차로 권리를 지킬 수 있다는 점을 기억하세요.