내 땅에 남이 담장을? 무단 설치된 담장·건축물, 어떻게 할까요.

1. 내 땅에 남이 담장을 설치했다면?

“우리 집 담벼락 바로 옆에 누군가 담장을 세워버렸어요.”
“옆집이 창고를 지었는데, 측량해보니 제 땅까지 침범했네요.”

부동산 경계 침범은 흔한 분쟁입니다. 특히 담장, 건축물, 창고, 컨테이너 등 고정물이 무단 설치되었을 경우, 실제 피해를 입은 토지 소유자는 강력한 법적 권리를 행사할 수 있습니다.

내 땅에 남이 담장, 건축물을 설치? 어떻게 할까.

 

2. 무단 점유·침범의 판단 기준

가장 중요한 것은 경계선의 정확한 확인입니다.
지적도나 등기부만으로는 모호한 경우가 많기 때문에, 공인측량사 또는 감정평가사의 경계 측량을 통해 실제 침범 여부를 입증해야 합니다.

※ 지적공사(KLIS) 또는 한국국토정보공사의 서비스로 측량을 의뢰할 수 있습니다.

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3. 민사상 구제 방법 – 3가지 핵심 수단

1. 철거 청구
    무단으로 설치된 건축물이나 담장은 불법 점유물로 간주되며, 민법 제214조에 따라 “방해 제거 청구”가 가능합니다.
   ⇒ 상대방에게 철거를 요구하고, 불응 시 철거청구소송을 제기할 수 있습니다.
2. 손해배상 청구
   무단 설치로 인해 임대 수익을 놓쳤거나, 사용이 제한되었다면 재산상 손해를 입증해 손해배상을 청구할 수 있습니다.
   ⇒ “불법행위로 인한 손해배상(민법 제750조)”의 성립이 요건입니다.
3. 등기 말소 청구
   상대방이 침범한 토지 일부에 등기를 해놓았다면, 소유권 말소등기 청구도 가능합니다.
   ⇒ 특히 ‘시효취득’을 주장하는 경우, 시효완성 여부와 평온·공연한 점유를 다퉈야 합니다.

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4. 법원에서의 주요 쟁점

• 침범 면적이 미미한 경우에도 철거 가능할까?
  → 가능합니다. 대법원은 침범 면적이 극히 작더라도, 원칙적으로 소유권 보호가 우선이라고 보고 있습니다.
• 상대방이 ‘관행상 사용하는 땅’이라고 주장할 때는?
  → 단순 사용이나 허락은 점유가 아닌 사용허락 또는 용인으로 해석되며, 시효취득 요건을 충족하지 못합니다.

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5. 대응 시 유의사항

• 대화로 해결하려고만 하지 마세요. 구두 경고나 감정적 대응보다는 내용증명 발송을 통해 정식 절차를 밟는 것이 중요합니다.
• 사진, 측량도, 공시지가 등 객관적 증거를 잘 보존하세요.
• 법적 대응 전에는 법률 전문가와 상담하는 것이 유리합니다. 실제 분쟁은 감정 싸움으로 번지기 쉽기 때문에, 객관적 전략이 필요합니다.

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6. 마무리 하며

사유지 침범은 결코 ‘작은 문제’가 아닙니다. 무단 건축물이나 담장 하나가 소중한 재산권을 훼손하고, 향후 부동산 매매나 개발 시 치명적인 리스크가 될 수 있습니다.

변호사의 도움을 받아, 권리를 명확히 하고, 법적 대응으로 내 재산을 지켜보세요.