내 땅인데 남이 쓰고 있다? ‘점유 회복청구권’으로 되찾을 수 있을까?

부동산을 소유하고 있음에도 불구하고 누군가 내 땅을 무단으로 사용하고 있다면, 어떻게 대응해야 할까요? 이럴 때 알아두어야 할 권리가 바로 ‘점유 회복청구권’입니다. 하지만 이 권리는 전면적인 소유권 회복 수단은 아니라는 점에서, 그 한계와 정확한 활용 방법을 이해하는 것이 중요합니다.

내땅을 남이 쓰고 있다. 어떻게?

 점유 회복청구권이란?

점유 회복청구권이란, 부동산 등 물건에 대한 점유를 빼앗긴 사람이 그 점유를 되찾기 위해 행사할 수 있는 권리입니다. 민법 제204조는 "점유자는 점유를 침탈당한 경우, 침탈자 또는 그 승계인에 대하여 점유의 회복을 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다.

쉽게 말해, 실제 사용하고 있었던 물건을 강제로 빼앗긴 경우, 원래 점유 상태로 돌려달라고 청구하는 권리입니다.

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 ‘소유권’과는 다른 개념

많은 분들이 오해하는 부분은, 점유 회복청구권이 곧 소유권 회복과 동일한 의미는 아니라는 점입니다. 점유 회복은 단순히 ‘누가 사용하고 있었는가’에 초점이 맞춰져 있고, 소유권은 그것이 누구의 법적 재산인가에 관한 문제입니다.

따라서 점유 회복청구는 실제 소유자 여부와 무관하게 점유자라면 누구든지 행사할 수 있으며, 부당하게 침탈한 사람에게 돌려달라고 요구할 수 있는 권리입니다.

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 행사 시기와 방법

민법 제205조는 “점유 회복청구는 점유를 침탈당한 날로부터 1년 이내에 행사하여야 한다”고 정하고 있습니다. 이 기간을 넘기면 청구가 불가능해집니다. 즉, 점유가 침탈당했을 때 즉시 법적 조치를 취해야 하며, 시간을 지체하면 권리 보호가 어려워집니다.

또한, 점유 회복청구는 소송을 통해 진행되며, 불법 점유자의 퇴거 및 원상회복을 요구할 수 있습니다.

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 점유 회복청구권의 한계

1. 소유권 분쟁에는 적용되지 않음
   점유 회복청구권은 점유를 되찾는 절차일 뿐, 소유권 다툼에 대해서는 별도의 ‘소유권 확인 소송’이 필요합니다.
2. 평화적인 점유 회복만 인정
   스스로 점유를 회복하더라도 폭력이나 협박 등의 수단을 동반한 경우, 정당한 회복으로 인정되지 않으며 오히려 불법행위로 간주될 수 있습니다.
3. 1년의 단기 제척기간
   1년이라는 짧은 기간 내에 소송을 제기하지 않으면 권리를 상실하게 되며, 이후에는 소유권 소송 등 다른 절차로 전환해야 합니다.

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이런 경우는 어떻게?

• 전세기간 끝나고도 나가지 않는 임차인
  → 단순 점유 회복이 아니라 명도소송으로 진행해야 합니다.
• 옛 지인이 무단으로 살고 있는 경우
  → 점유 회복청구가 가능하지만, 소유권 증빙자료 확보가 우선입니다.
• 상속받은 땅에 제3자가 경작 중인 경우
  → 점유 경위 확인 후, 점유 회복청구 또는 소유권 이전 청구소송 필요.

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 마무리

점유 회복청구권은 누군가 내 땅이나 물건을 부당하게 점유하고 있을 때 즉시 대응할 수 있는 강력한 법적 수단입니다. 다만, 그 자체로 소유권을 확정하거나 분쟁을 종결하는 기능은 없기 때문에, 법적 절차를 정확히 이해하고 활용하는 것이 필요합니다.

부당한 점유에 직면했다면, 변호사와 상담하여 점유 회복청구와 소유권 분쟁 대응을 병행하는 것이 현명한 대응입니다.