이런 분들을 위한 글입니다
- 부동산 매매계약을 앞두고 있는 분
- 다운계약서 또는 업계약서를 권유받은 분
- 부동산 중개업 종사자 또는 실무자
- 실수로 이중계약을 한 뒤 법적 대응이 궁금한 분
1. 부동산 이중계약이란?
이중계약이란, 실제 거래금액과 다른 금액으로 계약서를 두 장 이상 작성하는 것을 말합니다. 대표적으로 아래 두 가지 형태가 있습니다.
- 다운계약서: 실제 거래가보다 낮은 금액 기재 (세금 감면 목적)
- 업계약서: 실제보다 높은 금액 기재 (대출 한도 증액 목적)
이중계약은 겉보기엔 이득처럼 보일 수 있지만, 법적으로는 매우 위험한 행위입니다.
2. 왜 이중계약이 문제인가요?
민사적 효력: 계약 무효 위험
이중계약은 통정허위표시에 해당하여 무효가 될 수 있습니다. 계약 해지나 분쟁 발생 시, 어떤 계약이 진짜인지 다툼이 생기고, 결국 법원에서 실제 의사에 따른 계약서인지를 따져 판단하게 됩니다.
형사처벌 가능성
사기죄: 업계약서를 통해 금융기관에서 대출을 받았다면, 사기죄(특경법 위반)가 성립합니다.
대법원도 “업계약서를 통한 대출은 사기”라고 판시했습니다. (2008도9985)
- 조세범처벌법 위반: 다운계약서로 세금을 포탈하면 조세범으로 처벌됩니다. 양도세·취득세 탈루가 주요 대상입니다.
- 부동산실명법 위반: 타인 명의로 계약·등기를 진행하면 명의신탁으로 무효이며, 과징금·형사처벌 대상이 됩니다.
3. 이중계약, 이렇게 위험합니다
당사자 간 분쟁
실제 금액과 계약서상의 금액이 달라서 계약 해제 시 반환할 금액을 두고 심각한 갈등이 발생합니다. 특약의 효력도 문제 될 수 있습니다.
금융기관과의 관계 악화
업계약서로 대출을 받았다면 대출금 회수, 연체이자 부과, 신용등급 하락, 금융거래 제한까지 이어질 수 있습니다.
세무조사 대상
다운계약은 세무조사 리스크가 큽니다. 금융정보 조회와 거래 추적을 통해 탈루 사실이 드러날 수 있으며, 추징세 + 가산세 + 벌금까지 부과됩니다.
4. 실무상 주의사항 정리
실제 금액을 계약서에 그대로 기재하세요
부동산거래신고 시, 신고가격은 반드시 실제 거래가격과 일치해야 하며, 변경이 필요할 땐 정식 절차를 거쳐야 합니다.
공인중개사는 이중계약에 관여하면 안 됩니다
이중계약을 알선하거나 협조하면 중개사법 위반으로 면허 취소나 형사처벌까지 받을 수 있습니다.
참고: 중개수수료 초과 약정도 강행법규 위반으로 무효입니다. (2005다32159)
계약서 작성 시 확인사항
- 모든 특약을 명확히 기재
- 계약금·중도금·잔금은 계좌이체 등 증빙 가능 방식으로 처리
- 당사자 신원·권한 확인
- 권리관계 사전 조사
투명한 계약이 최고의 보호입니다
이중계약은 단기 이익을 노리다 큰 법적 피해로 이어질 수 있는 위험한 선택입니다. 민사상 무효, 형사처벌, 세무조사까지 감수해야 할 수도 있습니다.
부동산 거래는 단 한 번의 계약으로도 인생이 바뀔 수 있습니다.
따라서, 계약은 반드시 투명하게!
공인중개사나 법률전문가의 조언을 받아 정상적인 거래를 진행하는 것이 장기적으로 모두에게 이롭습니다.
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