건축허가 그리고 불법건축물: 차이점과 단속 기준

 

---

1. 건축허가란? 건축법 상 허가 기준

건축허가와 불법건축물 단속

건축허가는 일정 규모 이상의 건축물을 신축, 증축, 개축, 용도변경할 때 반드시 받아야 하는 행정 절차입니다. 건축법 제11조에 따라 건축허가를 받지 않고 건축하는 경우 불법건축물로 간주됩니다.

 

건축허가를 받아야 하는 경우

• 연면적 100㎡ 초과하는 단독주택
• 모든 용도의 공동주택, 상업시설, 공장, 업무시설 등
• 기존 건물의 증축 또는 대수선(내력벽, 기둥, 지붕틀 등 변경 포함)
• 건축법 및 지방 조례에 따른 별도 허가 대상 건축물
• 도시계획시설구역, 개발제한구역, 녹지지역 등에 해당하는 경우

건축허가는 지방자치단체(구청, 시청)의 건축과에서 담당하며, 건축 설계도서, 구조 안전성 검토, 환경영향 평가 등을 거쳐 허가 여부가 결정됩니다.

2. 불법건축물이란? 단속 기준과 법적 처벌

불법건축물이란 건축법에 따른 허가 또는 신고 없이 건축된 건축물을 의미합니다. 불법건축물은 도시 미관을 해치고 안전 문제를 유발할 수 있어 단속 대상이 됩니다.

 

불법건축물로 단속되는 사례

 

■  건축허가 없이 무단 증축한 건물
■  용도 변경 신고 없이 주거용을 상업시설로 변경한 경우
■  건폐율, 용적률을 초과하여 건축한 경우
■  건축허가를 받았으나 설계와 다르게 시공한 경우
■  대지경계선을 침범한 건축물

3. 불법건축물 단속 기준과 절차

불법건축물 단속은 각 지방자치단체에서 정기적으로 시행하며, 단속 기준은 다음과 같습니다.

불법건축물 단속 방법

■  주민 신고 접수 후 현장 조사
■  항공사진 및 드론을 활용한 감시
■  건축법 위반 이력 검토
■  현장 방문 및 실측 조사

불법건축물 적발 시 조치

■  시정 명령: 일정 기간 내 자진 철거 또는 허가 취득 요구
■  이행강제금 부과: 미이행 시 반복 부과(건축법 제80조)
■  강제 철거: 자진 철거 불이행 시 행정대집행
■  형사 처벌: 심각한 위반 시 벌금 또는 징역형 부과 가능

4. 불법건축물 확인 및 예방법

불법건축물 여부를 확인하려면 국토교통부의 건축행정시스템(세움터) 또는 지자체 건축과에서 관련 서류를 조회할 수 있습니다.

불법건축물 방지 방법

• 건축 전 반드시 건축허가 또는 신고 여부 확인하기
• 건축 전문가(건축사, 감리업체)와 상담 후 진행
• 설계 변경 시 반드시 추가 허가 또는 신고 진행
• 건축법 개정 사항 및 지자체 규정 주기적으로 확인

5. 불법건축물은 불이익 크다!

불법건축물은 단속될 경우 철거 명령, 이행강제금 부과, 거래 제한 등의 불이익을 초래할 수 있습니다. 건축을 계획 중이라면 반드시 허가 절차를 준수하고, 사전에 전문가와 상의하는 것이 중요합니다.